政策持续发力 多举措促房地产市场恢复活力
■ 中国经济时报记者 徐蔚冰
近日，中国人民银行发布的2023年第三季度中国货币政策执行报告显示，今年以来，中国人民银行继续落实首套房贷利率政策动态调整机制，因城施策推动更多城市下调或取消首套房贷利率下限。截至9月末，在119个符合放宽首套房贷利率政策下限条件的城市中，有95个城市下调了首套房贷利率下限，这些城市执行的下限较全国下限低10个至40个基点；24个城市取消了下限。加之各地住房公积金政策落地，住房公积金在有效促进住房消费、恢复房地产市场活力方面，正在发挥积极作用。
多地房贷利率继续走低
符合政策宽松基调
报告显示，中国人民银行还调降了二套房贷利率下限40个基点，从不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点，调整为加20个基点。2023年9月，新发放个人住房贷款加权平均利率4.02%，同比下降0.32个百分点。截至9月末，超过22万亿元存量房贷利率完成下调，调整后的加权平均利率为4.27%，平均降幅73个基点，每年减少借款人利息支出1600亿元至1700亿元，惠及约5000万户家庭、1.5亿人。
贝壳研究院数据也显示，进入11月份以来，多地房贷利率继续走低。继10月份百城首套、二套房贷利率创新低后，11月份，百城首套主流房贷利率平均为3.87%，二套主流房贷利率平均为4.43%，均较上月微降1个基点。截至11月中旬，百城中仅有一线城市首套房贷利率高于4%，一线城市及南京、苏州等10个城市二套房贷利率高于4.4%。
中国银行研究院研究员叶银丹在接受中国经济时报记者采访时认为，当前房地产整体市场购房需求释放仍然缓慢，京沪房贷利率和首付比相对较高，下调房贷利率能够降低居民购房成本，符合政策的宽松基调，不排除后续房贷利率仍有下调的可能。
中指研究院市场研究总监陈文静对中国经济时报记者表示，当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键。这些因素能否好转，以及政策托底力度的大小，将直接影响着房地产市场未来的走势。目前看，稳经济政策在继续加快落实，货币政策也在持续发力，短期仍具备一定降息空间，以助力经济运行在合理区间。
公积金政策持续发力提前还贷降温
从近期政策动向看，住房公积金已经成为地方政府使用最为频繁的政策工具。特别是7月24日中央政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”后，地方公积金优化政策越发密集。仅8月份至今就有50多个省份出台住房公积金相关优化政策，其中既有一线城市、直辖市，也有省会城市、计划单列市和地级市，政策出台之密集、涉及范围之广史无前例，住房公积金政策调整俨然成为地方政府救市的法宝。随着11月1日起，北京市住房公积金“认房不认商贷”政策的落地，更是进一步发挥了住房公积金制度在有效促进住房消费、恢复房地产市场活力方面的积极作用。
城市与区域治理研究院副院长苏志勇对中国经济时报记者表示，住房公积金政策不断优化虽然在有效促进住房消费、恢复房地产市场活力方面正发挥积极作用，但对于疲弱的楼市来说，彻底扭转市场颓势还需要更多的配套政策支持。
与之相对应的是，提前还贷降温。今年初，由于贷款市场报价利率持续走低，不少银行二套房借款人提前还房贷业务激增。但据多家银行信息显示，三季度提前还房贷的额度比二季度有所减少，叶银丹认为，提前还贷取决于借款人自身的资金闲置及配置意愿情况。随着经济运行态势稳步向好，金融资产收益率亦在逐步稳定，加之房贷利率下调和住房公积金政策不断优化后与经营贷、消费贷等利率差距进一步收窄，提前还房贷的热度下降是可以理解的。“未来随着房贷政策利好的推出和银行业不断搭建更多的金融服务场景，四季度消费市场有望进一步复苏与提升。”叶银丹表示。
住房公积金或仍有政策空间
有专家表示，各地在住房公积金支持购房消费方面的政策层出不穷，但在如何盘活住房贷款资金方面则很少涉及。而住房公积金贷款证券化或将是盘活公积金贷款资金、提高公积金使用效率的重要工具。
据住建部、财政部、人民银行联合发布的《全国住房公积金2022年年度报告》（以下简称《报告》）显示，截至2022年末，全国住房公积金累计缴存总额256927.26亿元，缴存余额92454.82亿元，累计提取164472.44亿元，占累计缴存总额的64%。2022年共发放个人住房贷款247.75万笔、11841.85亿元；支持6782.63万人提取住房公积金，提取额21363.27亿元。经过多年积累，住房公积金缴存余额已接近十万亿元规模，成为促进住房消费不可忽视的力量。
对此，易居研究院在今年初的一份报告中曾做过一个简单的测算，若把目前公积金贷款余额全部证券化，其形成的募资额用于再投放，相当于解决了未来6年的公积金贷款新需求。易居研究院表示，虽然该计算值是理论值，但这至少说明，盘活住房公积金贷款资源，对于增强公积金中心贷款投放能力具有积极的作用。通过资产证券化的方式盘活公积金贷款，可以为公积金资金池注入更多的资金，以更好满足购房者的公积金贷款需求。
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